«Es la falta de asequibilidad lo que define los mercados de viviendas tanto en venta como en alquiler». Esta es una de las primeras líneas en un informe Desde el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard hoy. Los precios de las viviendas son altos, los alquileres son altos y la gente está sintiendo el dolor. Esto lo vemos en el número de hogares agobiados por los costos, definidos como aquellos que gastan más del 30% de sus ingresos en costos de vivienda.
De 2019 a 2022, el número de propietarios de viviendas con costes aumentó en 3 millones, lo que eleva el total a 19,7 millones. Esto significa que casi uno de cada cuatro hogares propietarios “está experimentando ahora un estrés alarmantemente alto”, señala el informe, y el 27,4% de ellos tienen 65 años o más. Aún más preocupante es que los hogares que ganan menos de 30.000 dólares al año “representan más de la mitad del crecimiento de los propietarios de viviendas con costos agobiados de 2019 a 2022”. Sin mencionar que los 9 millones de propietarios de viviendas que gastan más de la mitad de sus ingresos en vivienda están extremadamente agobiados por los costos.
«Para los inquilinos, el panorama es aún más desafiante», dice el informe. “Si bien los alquileres han aumentado más rápido que los ingresos durante décadas, los aumentos de los alquileres durante la era de la pandemia han provocado una crisis de asequibilidad sin precedentes”.
Se consideró que la mitad de los hogares inquilinos tenían costos elevados en 2022; 22,4 millones de inquilinos, la cifra más alta de la historia. El número de hogares inquilinos cargados de costes alcanzó un máximo histórico de 12,1 millones en el mismo año. El número de inquilinos con costos elevados aumentó en 2 millones en comparación con 2019, y el número de inquilinos con costos graves aumentó a 1,5 millones.
Los precios de la vivienda son un 47% más altos que a principios de 2020, aunque cayeron brevemente a principios del año pasado, y los alquileres siguen siendo un 26% más altos, a pesar de cierta caída en el mercado de alquiler. Y no lo olvidemos Las tasas hipotecariasEl año pasado alcanzó su nivel más alto en más de dos décadas y, aunque ha disminuido algo, todavía está muy por encima de los mínimos históricos de la pandemia. «Las bajas tasas de interés que ayudaron a proteger a los compradores de viviendas del rápido aumento de los precios de las viviendas han desaparecido… Por lo tanto, ser propietario de una vivienda es menos costoso de lo que ha sido en décadas», afirma el informe.
El reciente aumento en la oferta de viviendas multifamiliares está detrás de parte de esta disminución en los alquileres que estamos viendo, pero la construcción de departamentos ya ha comenzado a disminuir, por lo que no está claro cuánto durará este ligero alivio. No hay suficientes viviendas en venta en el mundo inmobiliario. En algunas partes del país, la construcción de viviendas nuevas es difícil debido a las extensas regulaciones de zonificación y uso del suelo. Así que no es ningún secreto que «la propiedad de una vivienda está cada vez más fuera de nuestro alcance», señala el informe.
Los altos precios presionan a las familias
“Para afrontar un pago tan alto según las proporciones comunes de pago a ingreso, un prestatario necesitaría un ingreso anual de al menos $119,800, un umbral que sólo uno de cada siete (6,6 millones) de los 45 millones de hogares inquilinos del país puede alcanzar”. . Dice el informe. “Ahora se necesita un ingreso familiar anual de al menos $100,000 para comprar una casa de precio medio en casi la mitad de todas las áreas urbanas”.
Así que sólo 6,6 millones de inquilinos, o el 14,5%, tenían ingresos para comprar una casa de precio medio en el primer trimestre de este año. Eso es menos que los 7,7 millones de principios del año pasado y los 10,2 millones de 2022. Si se incluye un pago inicial del 3,5% y un 3% de costos de cierre, solo 2,6 millones de inquilinos pueden permitirse una vivienda de precio medio, o el 5,8%.
La tasa de propiedad de vivienda para todas las edades en todo el país aumentó solo un 0,1% el año pasado, el aumento más pequeño desde 2016 (el mismo año en que se tocó fondo después de la Gran Recesión). También aumentó el número de personas sin vivienda. Según el informe, hasta el año pasado, 653.100 personas se encontraban sin hogar, un máximo histórico.
Literalmente, millones de personas se han visto alejadas de la propiedad de vivienda y cargadas con costos, y no parece que mucho vaya a cambiar. «De cara al futuro, es probable que los costes de la vivienda sigan siendo elevados», señala el informe. «En el lado de la venta, se espera que los precios de las viviendas aumenten ante una oferta muy limitada, prolongando este mercado inusualmente difícil para los compradores de vivienda por primera vez». El espacio de alquiler puede disminuir aún más, pero «el débil crecimiento de los alquileres no durará mucho».
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