El Blackstone REIT de $ 69 mil millones está frenando los reembolsos en un golpe al imperio inmobiliario

NUEVA YORK, 2 de diciembre (Reuters) – Blackstone Inc. (BX.N) Retiros limitados del Fideicomiso de Ingresos de Ingresos de Bienes Raíces No Cotizados (REIT, por sus siglas en inglés) de $ 69 mil millones el jueves después de un aumento en las solicitudes de canje, un golpe sin precedentes para una franquicia que ayudó a transformarse en un gigante de la gestión de activos.

Las limitaciones surgieron porque las recuperaciones alcanzaron límites predeterminados, en lugar de que Blackstone estableciera los límites en el pasado. Sin embargo, han planteado preocupaciones de los inversores sobre el futuro del REIT, que representa alrededor del 17% de las ganancias de Blackstone. Las acciones de Blackstone cerraron con una caída del 7,1% en las noticias del jueves. Cayeron otro 2% el viernes por la mañana a 83,45 dólares.

Una fuente cercana al fondo dijo que a muchos inversionistas de REIT les preocupaba que Blackstone tardara en ajustar la valoración del vehículo, ya que las valoraciones de los REIT que cotizan en bolsa se vieron afectadas por el aumento de las tasas de interés. Las tasas de interés más altas pesan sobre los valores inmobiliarios, ya que encarece la financiación inmobiliaria.

Blackstone informó un rendimiento del 9,3 % en lo que va del año para sus REIT, neto de comisiones, en contraste con el índice Dow Jones de EE. UU. que cotiza en bolsa. (.DWRTFT) Disminución del 22,19% en el mismo período.

Ese desempeño superior hace que algunos inversionistas se pregunten cómo Blackstone valorará su fondo de bienes raíces, dijo Alex Snyder, gerente de cartera de CenterSquare Investment Management LLC en Filadelfia.

«La gente está obteniendo ganancias al valor que Blackstone dice que tienen sus acciones REIT», dijo Snyder.

Un portavoz de Blackstone se negó a comentar cómo la empresa con sede en Nueva York calcula la valoración de su REIT, pero dijo que su cartera se concentra en viviendas de alquiler y servicios de logística en el sur y el oeste de EE. UU. que tienen arrendamientos a corto plazo y alquileres que superan la inflación. .

El vocero agregó que el REIT se basa en una estructura de deuda de tasa fija a largo plazo, lo que lo hace flexible.

«Nuestro negocio se basa en el desempeño, no en los flujos de efectivo, y el desempeño es muy sólido», dijo el vocero.

El REIT se comercializa para inversores individuales adinerados. Dos fuentes familiarizadas con el asunto dijeron que la agitación en los mercados asiáticos, alimentada por las preocupaciones sobre las perspectivas económicas y la estabilidad política de China, contribuyó a los retiros. Dijeron que la mayoría de los inversores que canjearon eran de Asia y necesitaban liquidez.

Blackstone les dijo a los inversionistas en una carta que limitaría los retiros de sus REIT después de recibir solicitudes de reembolso en noviembre superiores al 2% de su valor liquidativo mensual y al 5% de su valor liquidativo trimestral. Como resultado, el REIT permitió a los inversores recuperar $1.300 millones en noviembre, lo que representa aproximadamente el 43 % de las órdenes de recompra de los inversores.

Los analistas de Barclays rebajaron la calificación de las acciones de Blackstone a «igual ponderación» desde «sobreponderación» y redujeron su precio objetivo a 90 dólares desde 98 dólares el viernes. Ellos y otros analistas dijeron que Blackstone REIT corre el riesgo de caer en una espiral de venta de activos para cumplir con los reembolsos si no puede recuperar la confianza de sus inversores. El jueves, la compañía dijo que el REIT había acordado vender su participación del 49,9% en dos casinos de Las Vegas por 1270 millones de dólares.

“El impacto en Blackstone depende de si el REIT es capaz de estabilizar su valor liquidativo a lo largo del tiempo, o si se ve obligado a un escenario de reinicio prolongado, con grandes ventas de activos y una acumulación continua de recuperación de la inversión; es demasiado pronto para saberlo. desde un punto de vista Miramos”, escribieron los analistas de BMO Capital Markets en una nota.

Explotar los planes de Blackstone

La agitación del REIT es un revés para dos de las estrategias de Blackstone que lo ayudaron a convertirse en el administrador de activos alternativos más grande del mundo con $ 951 mil millones en activos: invertir en bienes raíces y atraer personas de alto valor neto.

Blackstone lanzó un REIT en 2017, aprovechando el éxito de su imperio inmobiliario, que para entonces había superado su negocio de capital privado. Su presidente, Jonathan Gray, fue ascendido y sucedió como director ejecutivo, Stephen Schwarzman, como resultado de su éxito en la inversión inmobiliaria.

El REIT también es un esfuerzo para atraer inversores de alto valor neto que demandan productos del mercado privado, que creen que funcionan mejor que los que cotizan en bolsa.

Blackstone busca diversificar su base de inversionistas después de aprovechar inversionistas institucionales, como fondos públicos de pensiones, compañías de seguros y fondos soberanos, para sus productos durante décadas.

Blackstone gestionaba un total de 236.000 millones de dólares en patrimonio privado a finales de septiembre, un 43 % más que el año anterior.

Los analistas de Credit Suisse escribieron en una nota que esperan que los problemas de REIT afecten las ganancias de Blackstone en las tarifas y los activos bajo administración. «Todo esto seguirá ejerciendo presión sobre la valoración de la prima de Blackstone», escribieron.

En la llamada de ganancias del tercer trimestre de Blackstone en octubre, Gray culpó de la recuperación del REIT a la volatilidad del mercado, que dijo que mantuvo a los inversores minoristas alejados de los fondos activos de renta variable y fija.

Agregó que el REIT tiene amplias reservas de efectivo para «prácticamente capear cualquier tormenta». Las reservas totales de efectivo alcanzaron los 2.700 millones de dólares a fines de octubre, según el prospecto. Blackstone también dijo en el prospecto que tiene acceso a 9.300 millones de dólares en «liquidez instantánea».

«No es sorprendente que veas una desaceleración en las entradas de inversionistas individuales cuando tienes este tipo de recesión en el mercado», dijo Gray.

Información adicional de Ugo Shepwick y Herb Lash en Nueva York; edición de Rosalba O’Brien y Sam Holmes

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