La Reserva Federal estaba esperando los datos correctos. El punto de inflexión casi está aquí.

El repunte de los precios al consumo a principios de 2024 ha generado preocupaciones de que el último tramo del camino de regreso al objetivo de inflación del 2% de la Reserva Federal sea el más difícil. Los participantes del mercado llegaron a la conclusión de que la inflación estaba “estancada” y aumentaron sus expectativas de recortes de las tasas de interés, considerando a veces incluso la posibilidad de no realizar ningún recorte. El principal escollo ha sido la inflación de la vivienda, que se mantiene alrededor de 2,3 puntos porcentuales por encima de su ritmo previo a la pandemia. Pero los datos de inflación de abril, junto con los indicadores adelantados, sugieren que se pueden reanudar los avances en este frente.

Esto significa que la tan esperada moderación de la inflación inmobiliaria puede volver a su cauce, lo que debería tranquilizar en gran medida a las autoridades de la Fed.

La vivienda tiene un gran peso en las medidas clave de la inflación al consumidor. Representa el 34% del Índice de Precios al Consumidor y el 15% del Índice de Precios del Gasto del Consumidor Personal, la medida preferida de la Reserva Federal para medir la inflación al consumidor. En ambos índices, la ponderación refleja el alquiler pagado por los inquilinos y el alquiler equivalente a los propietarios de viviendas. Este último describe lo que pagaría un propietario si alquilara su propia casa. Los cambios de precios se calculan a partir de una gran muestra de alquileres de apartamentos. Estos costos han ido en aumento durante los últimos cinco años.

La pandemia ha cambiado radicalmente las decisiones sobre dónde trabajar y vivir. La gente quería más y diferentes tipos de espacios habitables. Muchos tenían los medios para pagarlo, gracias en parte al apoyo financiero y a una fuerte recuperación de la pandemia. El resultado fue un aumento histórico en los alquileres de departamentos en 2021 y 2022, que continúa teniendo efectos en cadena en las estadísticas oficiales de inflación.

Mientras tanto, en los últimos años también se ha producido un auge en la construcción de viviendas. Como resultado, las presiones sobre los alquileres disminuyeron. La mayoría de las medidas de los alquileres cobrados en nuevos arrendamientos –los llamados alquileres de mercado– dejaron de aumentar a finales de 2022 y ahora están aumentando en línea con el ritmo anterior a la pandemia o a un ritmo más lento.

Sin embargo, esta desaceleración en los aumentos de los alquileres de mercado no se ha reflejado plenamente en el IPC. La inflación del IPC de la vivienda fue del 5,7% en abril, en comparación con una tasa anterior a la pandemia de alrededor del 3,3%. La desconexión es que el IPC rastrea los alquileres pagados por todos los inquilinos (alquileres promedio) y no solo lo que los propietarios cobran a los nuevos inquilinos. Con el tiempo, los alquileres cobrados por las renovaciones de arrendamiento tienden a converger con los alquileres del mercado, a medida que los propietarios y los inquilinos renegocian. La razón principal por la que las medidas oficiales de inflación de la vivienda se mantuvieron altas es que esta convergencia aún estaba en marcha.

La transición a una dinámica de alquiler más fría en el IPC ha tardado más de lo que muchos esperaban. Históricamente, las medidas de alquiler del mercado han impulsado las medidas oficiales de inflación de la vivienda entre dos y cuatro trimestres, lo que sugiere que deberíamos haber visto una nueva desaceleración para fines de 2023. En cambio, los aumentos en los IPC de la vivienda se desaceleraron significativamente en la primera mitad de 2020. 2023 Desde entonces, se ha movido en gran medida de forma lateral. Esto ha llevado a algunos participantes del mercado y autoridades a cuestionar sus expectativas de baja inflación en el sector inmobiliario.

Hay muchas razones para creer que estamos cerca de un punto de inflexión. Durante un tiempo, las renovaciones de los arrendamientos siguieron el ritmo del aumento de los alquileres debido a la pandemia, pero la mayoría de los indicadores muestran que los niveles medios de alquiler ya han alcanzado plenamente este aumento. Si finaliza el período de recuperación, se espera que el ritmo de aumento de los alquileres medios se ralentice aún más en los próximos meses.

El período de convergencia más largo de lo habitual ha llevado a algunos a preguntarse si la estabilidad de los alquileres del mercado se reflejará plenamente en las medidas oficiales de inflación de la vivienda. Los escépticos señalan que las medidas de alquileres de mercado producidas de forma privada se basan en muestras diferentes a las del IPC y pueden no ser representativas de toda la población urbana de Estados Unidos. Los investigadores del gobierno han comenzado a publicar un índice de alquileres de nuevos inquilinos calculado a partir de la misma muestra que el IPC, confirmando que los alquileres promedio han alcanzado los alquileres de mercado en el cuarto trimestre de 2023. El NTR está sujeto a revisión, pero los últimos datos suelen ser sujeto a revisión. Para revisiones más grandes, las revisiones posteriores serán más pequeñas. Vale la pena señalar que la convergencia en el cuarto trimestre de 2023 se mantiene después de una ronda de revisión.

Dada la gama más amplia posible de información disponible, probablemente sea sólo cuestión de tiempo antes de que veamos que la inflación de la vivienda se desacelere aún más y la inflación general regrese al objetivo del 2% de la Reserva Federal. El informe del IPC de abril confirmó nuevos avances: los alquileres ocupados por inquilinos aumentaron un 0,35% con respecto al mes anterior, lo que representa el ritmo de aumento más lento desde agosto de 2021, justo antes de entrar en un período de crecimiento superlativo de los alquileres.

Nuestra lectura de los detalles básicos es que la desaceleración de los alquileres del mercado se está reanudando en los datos oficiales de inflación después de una pausa en la segunda mitad de 2023. La Reserva Federal dijo que “no prevé que sea apropiado reducir… [interest rates] Ganar mayor confianza en que la inflación avanza de manera sostenible hacia el 2%. Muchas áreas fuera del sector de la vivienda ya están mostrando avances significativos. Es probable que un movimiento a la baja en la inflación de la vivienda sea el impulso de confianza que la Reserva Federal estaba esperando.

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