Los precios de las casas finalmente están cayendo. Pero, ¿qué tan bajo llegarán?

El mercado inmobiliario de EE. UU. se encuentra en medio de una gran transformación. Después de dos años de aumento de los precios en la estratosfera, los precios de las viviendas han tocado techo y están en camino a la caída.

Pero lo que tanto los compradores como los propietarios de viviendas quieren saber es: ¿Qué tan bajos serán los precios?

La respuesta corta: es probable que los precios caigan aún más, pero no tanto como durante la crisis de la vivienda. Desde un máximo de 2006 hasta un mínimo de 2012, los precios nacionales de las viviendas cayeron un 27 %, según los índices S&P CoreLogic Case-Shiller, que miden los precios de las viviendas en los Estados Unidos.

«Fue diferente en 2008 y 2009 porque esta caída en los precios se debió a un impulso de los vendedores», dijo Jeff Tucker, economista jefe de Zillow. «Debido a las ejecuciones hipotecarias y las ventas al descubierto, hubo muchos vendedores muy motivados que estaban dispuestos a soportar perder sus casas».

Además, este desplome inmobiliario se produjo en un momento en que el número de viviendas en venta era cuatro veces superior al actual. El inventario actual se mantiene muy por debajo de los niveles previos a la pandemia, lo que ha aumentado la competencia por las viviendas. Esto mantiene los precios relativamente fuertes.

“Me sorprendería ver que los precios cayeran por debajo de donde estaban en 2019”, dijo Tucker. Hubo cierto sobrecalentamiento en el mercado de la vivienda en 2021 hasta la primavera de este año, lo que hizo que los precios subieran más de lo que respaldarían los fundamentos. Ahora están cayendo».

Con las tasas hipotecarias más del doble desde principios de este año, las cuentas de los compradores de viviendas han cambiado drásticamente. El monto principal mensual de la hipoteca y el interés de una casa mediana de $930 aumentaron con respecto al año anterior, un aumento del 73%, según Black Knight, una compañía de datos hipotecarios.

Cuando considera el aumento de las tasas hipotecarias, junto con el aumento de los precios de la vivienda y los salarios que no aumentan rápidamente, comprar una casa ahora es menos costoso de lo que ha sido en décadas, según Black Knight.

Pero puede haber algo de alivio a la vista para los compradores.

economistas en Goldman Sachs Esperamos que los precios de las viviendas caigan entre un 5% y un 10% desde su punto máximo en junio.

Wells Fargo predijo recientemente que los precios medios de las viviendas unifamiliares caerán un 5,5 % año tras año para finales de 2023.

Los economistas de Wells Fargo estiman que el precio medio de una vivienda unifamiliar existente será de $385 000 este año, un 7,8 % más que el año pasado, pero el crecimiento será mucho menor que el aumento anual del 19 % en 2021.

Los economistas esperan que el precio medio de la vivienda caiga a $364.000, un 5,5% menos que este año. Esperan que los precios se recuperen y vuelvan a subir en 2024, con un aumento del precio promedio del 3,3 % a 376 000 para fines de 2024.

«El principal impulsor de la corrección del mercado de la vivienda hasta ahora han sido las tasas hipotecarias considerablemente más altas», escribieron los investigadores de Wells Fargo. «Si nuestras expectativas de un recorte de tasas de la Reserva Federal se hacen realidad, es probable que las tasas hipotecarias bajen un poco a medida que disminuyan las presiones inflacionarias que impulsan el crecimiento de los ingresos reales. Esto debería ser seguido por una mejora modesta en la actividad de ventas, lo que reactivará el precio de la vivienda». alzas para 2020. 2024.”

En última instancia, cuánto bajarán los precios dependerá de dónde viva.

A diferencia de los aumentos de precios durante la pandemia que han hecho subir los precios de las viviendas en los mercados de todo el país, la calma será más regional, dijo Tucker. Dijo que las disminuciones se sentirán más profundamente en lugares donde ha habido mayores avances durante la pandemia, muchos de ellos en el oeste y Sunbelt, incluidas ciudades como Austin, Phoenix y Boise.

“A nivel nacional, podríamos ver una caída del 5% desde el pico”, dijo Tucker. «Pero los precios bajarán más en el Oeste y habrá menos caída en el Sudeste».

En septiembre, los precios de las viviendas mes a mes en varios puntos críticos de la pandemia, incluido Phoenix, cayeron un 2,3 %. Las Vegas, un 1,9% menos y Austin, casi un 1% menos, según Zillow.

Boise, Idaho, donde los precios aumentaron casi un 60 % durante la pandemia, ya está en declive anual, con una caída del 3,9 % interanual en septiembre, según Zillow.

“Varias áreas metropolitanas, especialmente en el oeste, verán algunas caídas de precios año tras año esta primavera”, dijo Tucker. «Este sería el peor momento para comparar porque es el momento en que muchos mercados han alcanzado su punto máximo».