¿Qué significan las tasas hipotecarias por encima del 7% para el mercado de la vivienda?

Washington DC
CNN
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El ya inasequible mercado de la vivienda se está volviendo más caro.

A medida que las tasas hipotecarias superan el 7%, las más altas en 21 años según Freddie Mac, los compradores de viviendas enfrentan costos inflados. Algunos expertos en vivienda advierten que los precios podrían seguir subiendo en torno al 8%.

¿Qué significa esto para los cazadores de casas? Incluso los profesionales inmobiliarios siempre optimistas dicen que los compradores y vendedores deberían ajustar sus expectativas.

«No me gusta ser ‘pesimismo'», dijo Bess Friedman, directora ejecutiva de Brown Harris Stevens, una firma nacional de bienes raíces. «Sigo diciendo que los bienes raíces son la mejor inversión a largo plazo. Pero ha habido un cambio. Es incorrecto que la gente asuma que solo porque la inflación está comenzando a moverse en la dirección correcta, las tasas hipotecarias también bajarán».

Friedman dijo que a pesar de los informes recientes de que la inflación se está desacelerando, todavía es demasiado alta y la economía está demasiado caliente, y para el mercado inmobiliario, eso no es bueno.

«El hecho de que estemos viendo tasas en estos niveles tan altos tiene un impacto en el mercado inmobiliario», dijo Friedman. “Los precios se han duplicado. El stock está restringido. Los precios siguen siendo altos. Esas tres cosas crean una economía de vivienda lenta».

Hay poco que sugiera que mucho de eso cambiará en el corto plazo, dijo Friedman, dadas las continuas preocupaciones de la Fed sobre la inflación, lo que vuelve a poner sobre la mesa un aumento de tasas.

¿Podrían subir las tarifas? dijo Friedman. «No veo ningún incentivo para que retrocedan. Debido a eso, la gente tiene que mantener las tasas de interés ahora».

Dado que las tasas hipotecarias de tasa fija a 30 años han aumentado en los últimos 31 meses, desde un mínimo semanal de 2.65 % en enero de 2021 según Freddie Mac, el pago por parte de un comprador de una casa de precio medio con un pago inicial del 20 % ha subido Más de $ 1,200 por mes. Esto ha empujado la compra de vivienda fuera del alcance de muchas personas.

Los compradores que todavía están en el mercado encuentran un inventario disponible históricamente bajo.

Debido a que las tasas hipotecarias han sido tan bajas durante la pandemia, con personas que compran o refinancian préstamos al 2 % o al 3 %, hay pocos incentivos para que compren y vendan otra casa al 6 %, 7 % o más.

Y debido al bajo inventario, los precios se han mantenido altos. Los precios medios de las viviendas alcanzaron su segundo máximo histórico en junio. A $ 410,200, estaba solo 0.9% por debajo de su máximo histórico de $ 413,800 el año anterior.

«Estamos en un momento crítico», escribió Lawrence Yoon, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, en una publicación de blog. publicar en línea jueves.

Las actas de la última reunión de la Fed, que se publicaron esta semana, revelaron preocupaciones persistentes sobre la inflación si la economía y los mercados laborales no se calman, lo que indica la posibilidad de otra subida de tipos durante las tres reuniones restantes de este año.

Eso, junto con la rebaja de la calificación de la deuda de EE. UU. por parte de Fitch, ha ejercido una presión alcista sobre las tasas de préstamo a largo plazo, dijo Yoon.

Esta semana, el rendimiento del Tesoro estadounidense a 10 años superó el umbral del 4,2 % desde el que subía al 4,3 % el jueves, su nivel más alto en más de una década. Este es un punto de inflexión, según Yun.

«Si supera ese impulso, por irracional que sea, podría aumentarlo un 5%», escribió. «Esta es una mala noticia para las tasas hipotecarias, que en consecuencia pueden subir al 8%», dijo.

Con la tasa hipotecaria promedio actual de 7.09 %, el comprador de una casa mediana con un precio de $410,200 pagaría $2,203 por mes en capital e intereses, según el cálculo que utiliza la herramienta de Freddie Mac. En enero de 2021, cuando el precio medio de la vivienda bajó casi $100 000 a $309 900 y las tasas de interés cayeron más de 4 puntos porcentuales al 2,65 %, los compradores de viviendas aseguraron $999 en pagos mensuales.

«El aumento de la tasa hipotecaria está exacerbando la asequibilidad de la vivienda a medida que los precios de la vivienda aumentan en este entorno de inventario ajustado», dijo Jessica Lutz, economista jefe adjunta de NAR. «Algo tiene que ceder para que las tasas de interés bajen, y eso es algo que será la próxima decisión de la Fed».

Aquí no era donde los meteorólogos pensaban que estaríamos, dijo Melissa Kuhn, vicepresidenta regional de William Raveis Mortgage.

«Pensamos que las tasas hipotecarias serían mucho más bajas ahora», dijo. Todas estas subidas de la Fed estaban destinadas a frenar la inflación más rápidamente. Pero la economía ha desafiado el aumento de las tasas de interés”.

Los funcionarios de la Reserva Federal elevaron las tasas de interés al nivel más alto en 22 años. Y aunque la Fed no establece directamente las tasas de interés que pagan los prestatarios hipotecarios, sus acciones los afectan. Las tasas hipotecarias tienden a seguir el rendimiento de la nota del Tesoro de EE. UU. a 10 años, que se mueve en función de una combinación de anticipación sobre la acción de la Fed, lo que la Fed realmente está haciendo y la reacción de los inversionistas. Cuando los rendimientos del Tesoro aumentan, también lo hacen las tasas hipotecarias.

Cohn dijo que el mercado está determinando la probabilidad de otra subida de tipos, y en este momento existe una gran cantidad de riesgo en la economía. Los prestamistas toman nota de este riesgo, que hace que las tasas de interés sean más altas.

“Los bancos se están protegiendo a sí mismos”, dijo. «Los bancos están tratando de proteger sus resultados».

Desafortunadamente para los compradores de vivienda, los precios pueden subir, dijo Cohn, y espera que se mantengan altos.

Dijo que el consumidor sigue gastando y el empleo sigue.

«La inflación solo bajará realmente cuando la gente gaste menos dinero y haya menos empleos», dijo Cohn. “Mientras la situación del empleo siga siendo tan fuerte como es, será difícil reducir la inflación de forma continua”.

La Fed llevará a cabo tres reuniones más de fijación de tasas este año, en septiembre, noviembre y diciembre.

«El resto del año tendremos que esperar y ver qué hace la Fed», dijo Cohn. «No veo ningún alivio real hasta el próximo año».